Surroga e Sostituzione

La surroga è il meccanismo attraverso il quale viene resa possibile la portabilità del mutuo ossia la possibilità da parte di un cliente di spostare il mutuo che ha acceso ad un'altra banca che offre delle condizioni di mutuo migliori di quelle della banca in cui il mutuo è stato inizialmente aperto.

Un tempo questa operazione non era possibile o, laddove possibile, comportava delle spese davvero eccessive. Fortunatamente da qualche anno le leggi in materia sono cambiate e permettono di effettuare questo tipo di operazione non solo in modo semplice e veloce ma anche in modo estremamente conveniente. Il cliente infatti non è soggetto al pagamento di  alcun tipo di spesa accessoria per questo tipo di operazione. La surroga è infatti esente sia da eventuali spese notarili che dalle imposte e anche per quanto riguarda l'ipoteca non è prevista alcun tipo di spesa in quanto l'ipoteca segue, qualunque cosa accada, il bene su cui è stata posta. Il cliente inoltre continua tranquillamente ad usufruire dei vantaggi fiscali di cui usufruiva in precedenza.

Le condizioni del nuovo mutuo non devono ovviamente essere identiche a quelle del mutuo precedente. Il cliente insieme alla sua nuova banca può quindi decidere quali condizioni seguire per il piano di ammortamento nonché la durata del mutuo. L'unico elemento che non deve essere in alcun modo cambiato è il limite dell'importo.

Oltre alla surroga e alla portabilità esiste anche la cosiddetta sostituzione del mutuo. Anche se a prima vista le due operazioni possono sembrare molto simili tra loro in realtà ci sono delle differenze molto evidenti che devono necessariamente essere prese in considerazione. Se la surroga infatti prevede lo spostamento del mutuo da una banca ad un'altra banca la sostituzione prevede la chiusura del mutuo in una banca e la successiva apertura di un nuovo mutuo presso un altra banca.

Nel caso della sostituzione il cliente deve fare riferimento alla nuova banca che provvede come prima cosa a chiudere il mutuo attualmente acceso. Se il contratto di mutuo prevede delle spese di estinzione queste vengono effettuate in questo primo momento dalla nuova banca ma devono poi ovviamente essere restituite dal cliente perchè sono a suo totale carico. Una volta chiuso il mutuo la nuova banca provvede ad accendere un nuovo mutuo con un piano di ammortamento da decidere insieme al cliente.

Il lato positivo di questa operazione è che il cliente può a questo punto anche richiedere una nuova liquidità aggiuntiva rispetto alla liquidità che aveva chiesto in precedenza. Non vi sono cioè limiti massimi da rispettare per quanto riguarda l'importo. Il lato negativo di questa operazione consiste invece nel fatto che con la chiusura del vecchio mutuo cade anche l'eventuale ipoteca sul bene immobile. L'ipoteca segue infatti il bene immobile sino al momento dell'estinzione del debito. Ciò significa che se l'ipoteca risulta necessaria anche per il nuovo mutuo diventa indispensabile aprirne una nuova con le ovvie spese notarili che questo comporta e che devono essere sostenute dal cliente stesso.